Fenêtres en copropriété : règles, autorisations et démarches

En appartement, changer ses fenêtres ne se décide pas seul. Vos fenêtres vous appartiennent souvent, mais elles dessinent aussi la façade de tout l’immeuble. Résultat : avant de commander, il faut en général l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, et parfois aussi celui de la mairie. Bien préparée, la démarche se passe sans encombre. Mal préparée, elle peut faire perdre une année, voire obliger à tout démonter. BATWIN, menuisier RGE installé au Thillay (95500), vous explique les étapes, sources officielles à l’appui (à jour au 25/10/2026).

En bref

• Les travaux qui touchent l’aspect extérieur de l’immeuble (fenêtres, châssis, barreaux…) doivent être autorisés par l’assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25 (service-public.gouv.fr).
• La demande se fait par lettre recommandée au syndic, avec tous les documents du projet, pour inscription à l’ordre du jour.
• Une déclaration préalable en mairie peut être nécessaire en plus, sauf remplacement à l’identique.
• Des travaux faits sans autorisation sont irréguliers : la copropriété peut exiger leur démolition.
• Commencez par lire votre règlement de copropriété et les décisions d’AG déjà votées sur les menuiseries.

Fenêtres : parties privatives ou parties communes ?

Tout part du règlement de copropriété. C’est lui qui répartit l’immeuble entre parties privatives et parties communes. Très souvent, les fenêtres et les volets sont classés en parties privatives, à la charge de chaque copropriétaire. Mais ce n’est pas une règle absolue : certains règlements rangent les fenêtres, les volets ou les garde-corps dans les parties communes, ou les qualifient de « parties privatives d’intérêt commun ».

Même lorsque la fenêtre est privative, elle participe à l’aspect extérieur de l’immeuble, et c’est ce point qui déclenche l’obligation d’obtenir l’accord de l’assemblée générale. Beaucoup de copropriétés ont d’ailleurs déjà voté un modèle de référence (matériau, couleur, découpe) que chacun doit respecter : demandez au syndic les procès-verbaux des assemblées précédentes.

Quelle majorité en assemblée générale ?

Selon service-public.gouv.fr (fiche sur les travaux dans le lot d’un copropriétaire, vérifiée le 18/02/2026) :

• les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, comme les ouvertures (fenêtres, châssis, barreaux), les conduits ou la climatisation, sont autorisés à la majorité absolue (article 25) ;
• les travaux touchant les parties communes relèvent aussi de l’article 25, ou de la double majorité de l’article 26 s’ils entraînent l’appropriation ou la destruction de parties communes ;
• les travaux qui porteraient atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires nécessitent l’unanimité.

Concrètement, changer des fenêtres pour un modèle différent relève dans la grande majorité des cas de l’article 25. Agrandir une ouverture en entamant un mur de façade est une autre affaire, qui touche les parties communes.

Comment demander l’autorisation

1. Préparer un dossier précis

Plus votre projet est clair, plus il a de chances d’être voté. Rassemblez :

• un descriptif des fenêtres : matériau, couleur (référence RAL), découpe, petits bois, type de vitrage ;
• les volets prévus le cas échéant (battants, roulants, coffre intérieur ou extérieur) ;
• des photos de la façade actuelle et, si possible, une image du résultat ;
• le devis détaillé de votre menuisier.

2. Écrire au syndic

La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic. Selon service-public.gouv.fr, vous pouvez demander soit l’inscription de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée annuelle, en joignant tous les documents, soit la convocation d’une assemblée générale spéciale, dont vous supportez alors seul les frais.

Anticipez : la date limite pour faire inscrire une question est souvent bien avant l’assemblée. Si l’AG annuelle vient de passer, l’attente peut être longue.

3. Le vote

L’assemblée vote la résolution. Elle peut l’accepter telle quelle ou l’assortir de conditions : teinte imposée, modèle identique à ceux déjà posés, intervention d’une entreprise assurée. Gardez précieusement le procès-verbal.

Et la mairie ?

L’accord de la copropriété ne remplace pas l’autorisation d’urbanisme. Service-public.gouv.fr rappelle qu’elle peut être requise, même avec l’accord des copropriétaires, notamment pour :

• le changement de fenêtres, sauf réparation ou remplacement à l’identique ;
• la création d’une ouverture donnant sur l’extérieur ;
• le changement de couleur des volets ou des fenêtres ;
• la pose de volets ou de barreaux.

Dans ces cas, une déclaration préalable se dépose en mairie : un mois d’instruction en principe, deux mois en général en secteur protégé (fiche F17578, vérifiée le 22/10/2026). Lorsque l’AG a voté un modèle commun pour toute la façade, renseignez-vous auprès du syndic : une déclaration a peut-être déjà été déposée pour l’ensemble de l’immeuble. Sinon, c’est à vous de la faire. Tout est détaillé dans notre article faut-il une déclaration préalable pour changer ses fenêtres ?

Si l’assemblée refuse

Un refus n’est pas toujours définitif. Selon service-public.gouv.fr, vous disposez de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour demander l’annulation de la décision devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat obligatoire. Pour des travaux d’amélioration, il est aussi possible de demander au juge l’autorisation de les réaliser.

Avant d’en arriver là, il est souvent plus simple de revoir le projet : un modèle plus proche de l’existant, la teinte déjà présente sur la façade, ou une présentation plus détaillée à l’AG suivante.

Et si je change mes fenêtres sans autorisation ?

C’est la mauvaise idée par excellence. Service-public.gouv.fr est clair : des travaux réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers. Le syndicat des copropriétaires peut exiger l’arrêt des travaux et la démolition des ouvrages réalisés, y compris en justice. Autrement dit, des fenêtres neuves payées et posées pourraient devoir être retirées.

Les points techniques propres à l’appartement

• Ventilation : la plupart des immeubles ont une ventilation collective. Les nouvelles fenêtres des pièces principales doivent en général recevoir des entrées d’air adaptées ; ne les supprimez pas. Nous en parlons dans notre article sur la condensation sur les fenêtres.
• Bruit : sur rue passante ou sous les couloirs aériens de Roissy, le choix du vitrage compte. Voir notre article sur les fenêtres contre le bruit des avions.
• Pose : en appartement, la pose en rénovation sur dormant existant limite les travaux de maçonnerie et les reprises en façade, quand l’état du bâti le permet. Voir pose en rénovation ou dépose totale.
• Accès : étages, ascenseur, stationnement pour le camion : nous organisons le chantier avec vous et, si besoin, avec le syndic.

Notre secteur compte de nombreuses résidences en copropriété, par exemple à Sarcelles : voir notre article sur le remplacement de fenêtres à Sarcelles.

Budget

Chez BATWIN, la fenêtre PVC est proposée dès 299 € TTC posée (voir conditions en magasin) et le volet roulant dès 199 € TTC posé. Les autres modèles, notamment ceux imposés par un cahier des charges de copropriété, sont chiffrés sur devis. Si plusieurs copropriétaires changent leurs fenêtres en même temps, n’hésitez pas à nous consulter ensemble.

Pourquoi faire appel à BATWIN ?

• Plus de 20 ans d’expérience en menuiserie, une pose réalisée par nos propres équipes.
• Entreprise RGE, installée au Thillay, qui intervient dans un rayon de 30 km.
• Un devis détaillé à joindre à votre demande au syndic.
• Devis gratuit, rappel sous 24 heures, au 06 75 49 22 33.

Demandez votre devis gratuit pour vos fenêtres.

Questions fréquentes

Faut-il l’accord de la copropriété pour changer ses fenêtres ? Oui, dès que le changement affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. Selon service-public.gouv.fr (à jour au 25/10/2026), l’assemblée générale doit l’autoriser à la majorité absolue de l’article 25.

Comment faire inscrire mon projet à l’ordre du jour ? Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic, en joignant tous les documents du projet : descriptif, photos, devis. Vous pouvez aussi demander une assemblée spéciale, à vos frais.

Le remplacement à l’identique nécessite-t-il une autorisation ? Si la copropriété a déjà voté un modèle de référence et que vous le respectez, la démarche est en général simplifiée. Côté mairie, service-public.gouv.fr met à part la réparation ou le remplacement à l’identique. Vérifiez votre règlement et les procès-verbaux d’AG.

Qui paie le changement des fenêtres en copropriété ? Cela dépend du règlement de copropriété. Lorsque les fenêtres sont des parties privatives, ce qui est fréquent, le copropriétaire concerné en assume le coût.

Que faire si l’assemblée générale refuse ? Vous avez deux mois après réception du procès-verbal pour contester devant le tribunal judiciaire, avec un avocat. Il est souvent plus simple d’adapter le projet et de le représenter.

Faut-il aussi une déclaration préalable en mairie ? Souvent, oui : le changement de fenêtres ou de couleur peut nécessiter une autorisation d’urbanisme, même avec l’accord de la copropriété, sauf remplacement à l’identique.